ACCOMMODATION

京都での宿泊施設

世界から注目される京都の不動産

平安遷都1200年以上の歴史を持つ京都。神社仏閣など数多くの名所があり、『古都京都の文化財』として地域そのものが世界文化遺産として登録されているような京都は、その歴史が文化財的価値となり、不動産としての価値を高めています。
既に世界屈指のブランドとして確立されているので、景気や市場の変動による不動産価値の下落リスクは非常に低いと言えます。
特に、いわゆる『田の字地区』(歴史都市京都における中心部を指し、京都を南北に走る大通りである堀川通から烏丸通を挟んで河原町通まで、東西に走る大通りの御池通から四条通を挟んで五条通までの『田の字』のかたちに囲まれたエリア)は、長年の歴史に培われた確かなブランド価値を保ち続け、「失敗しない買い物」として、国内外の富裕層や投資家から非常に人気が高く、このエリアで不動産を所有するという事が高いステータスとなります。
世界からの注目が高まるとともに、様々な価値が高まり続ける京都。その京都の不動産を所有する事は、必ず良い選択となるでしょう。

京都の不動産投資

昨今、日本ではインバウンド需要が高まり地価が高騰しています。それにより、賃貸経営などの不動産投資利回りが低下傾向にあります。それでも外資が次々と日本の不動産に投資するのはなぜでしょう? 世界の不動産バブル国ランキングで比較してみましょう。(2015年時点)

また東京と京都の地価を比較してみると、インバウンド需要もあり地価は上昇傾向にありますが、京都のコストパフォーマンスは東京と比べてずっと良いと言えます。

海外から注目される観光地、「京都」の魅力

京都は不動産だけでなく、観光地としても世界から注目されています。外国人に人気の日本の観光スポットランキング2016では、観光スポットの半数以上が京都です。

海外メディアでは京都の評価が非常に高く（海外有力誌における京都の評価）、その事からも京都の優位性が分かります。

1950年以前に伝統的木造軸組構法にて建築された「京町屋」は、宿泊施設だけではなく、飲食店、別荘、ギャラリー、美容室など多方面からの需要がある一つのブランドであり、「価値が落ちない」「利回りが高い」「競合物件が増えない」というメリット（メリットの詳細「京町屋」メリットの詳細）もあります。

そんな京都に訪れる外国人観光客の、外国人宿泊客における国別割合(構成比)では欧米が伸びてアジアが減少しています。ホテル業界において最も重要視される客室収益指数(RevPER：平均客室単価ｘ客室稼働率）において、京都は109.8%と国内外主要都市の中で最も高い伸びを示しました。これは京都の宿泊消費が他都市以上に成長している事を裏付けています。

外国人旅行者の動向

旅行消費額と訪日外国人旅行者の推移を見ると、平成２８年の訪日外国人全体の旅行消費額は前年に比べ７.８%増加しました。
政府は、訪日外国人数の目標人数を倍増させ、2020年には4000万人、2030年には6000万人としています。日本を訪れる外国人旅行者のうち、訪日回数２回以上のリピーターが半数を超えています。
また８割近い旅行者が個別手配や個人旅行パッケージの利用で日本を訪れます。
これは初めて日本を訪れる際には利便性の高い団体ツアーを利用し、訪日２回目以降のリピーターは具体的に体験したいこと・訪問したい場所などを優先して、
比較的自由度の高い旅行を求める傾向が高いことを示します。

旅のスケジュールを自由に組み立てる個人旅行者は、個々の好みに合わせて行先を決定します。従って団体旅行では訪れづらい観光スポットにも自由に赴きます。
そして個人旅行者が訪問先を決定するのに非常に大きな役割を果たしているのが、FacebookやInstagramなどといったのSNSと口コミです。

個人旅行者のほとんどはインターネットを利用して旅の手配をし、スマートフォンを片手に旅をします。地図アプリに訪れる場所を事前に登録しておき、地図上の表示にあわせて移動するだけです。ＧＰＳの誘導を使い初めての場所にも気軽に訪れます。

地図アプリを使って行きたい場所へピンポイントで訪れ、ＳＮＳを使ってその場の様子をリアルタイムで投稿する。そしてさらに、その投稿を見た人が『いいね！』と評価し、自身の旅行で訪れる。この様なスタイルの旅行者が増えつつあります。

京都市宿泊状況調査　（出典：京都文化交流コンベンションビューロー）

客室稼働率・外国人利用割合（年間）

客室稼働率は89.1%と引き続き高い水準を維持しました。外国人利用割合は前年を2.2ポイント上回る37%と調査開始以来最高値を更新しました。

客室稼働率・外国人利用割合（月間）

月別の稼働率で最も動きがあったのは、オフシーズンの1月で、前年を3.3ポイント上回る71.9%と、繁忙期と閑散期の差が縮小し、稼働の平準化が進んでいるといえます。

外国人利用割合の月別推移

京都の宿泊施設ビジネス

日本国内で見ると、都市部では地価の上昇と居住人口の減少により居住用賃貸物件の不動産投資の利回りが低下傾向にあります。
そんな中、訪日外国人旅行者は年々増加しています。そのため、より高利回りの見込める宿泊施設事業、特に、京都の宿泊施設事業への不動産投資が注目されています。
なぜ京都が人気が高いのか?まずはAirbnbの2016年10月~2017年1月の民泊稼働率データで他都市と比較してみます。

上記のように、客室稼働率は東京にやや劣るものの、平均客室単価は京都がダントツに高く、宿泊業において重要視されるRevPER(収益指数)も京都が群を抜いています。
エリア別に見ても、稼働率は東京都渋谷区で73.5%、京都市は下京区、東山区が65.7%と、東京が上回るものの、平均客室単価、RevPERは京都エリアが上位を占めます。
これは、観光都市としてのブランド価値において、京都が他の都市よりも上回っていることを示します。

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